JAKARTA – Masyarakat berpenghasilan rendah bakal memiliki pilihan mencicil rumah subsidi hingga 40 tahun. BP Tapera kini mempercepat penyesuaian skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) agar tenor panjang tersebut segera bisa diterapkan.
Skema 40 tahun bukan lagi sebatas gagasan awal. Komite Tapera telah menyetujuinya pada Juni 2026. Tahap berikutnya kini mengerucut pada pengaturan teknis pendanaan dan skema yang akan digunakan untuk rumah tapak maupun rumah susun.
BP Tapera menggelar rapat koordinasi bersama sejumlah kementerian, lembaga dan perbankan di Jakarta, Senin (31/8/2026), untuk mempercepat penyesuaian pengelolaan Dana FLPP.
Komisioner BP Tapera Heru Pudyo Nugroho mengatakan pemerintah ingin menggunakan satu skema agar penerapannya tidak berlarut-larut.
“Jadi saat ini kita tawarkan single skema saja. Tenornya kita perpanjang sampai 40 tahun, dari rumah tapak maupun rumah susun,” kata Heru.
Untuk rumah tapak, skema yang dibahas tetap mempertahankan suku bunga 5 persen. Sementara rumah susun menggunakan bunga 6 persen dengan komposisi pendanaan 75:25.
Tenor hingga 40 tahun menjadi perubahan besar dibanding skema KPR subsidi yang selama ini umumnya memiliki jangka waktu maksimal 20 tahun.
Tujuan utamanya menurunkan cicilan bulanan sehingga masyarakat yang sebelumnya sulit lolos perhitungan kemampuan membayar dari perbankan memiliki peluang lebih besar mendapatkan rumah.
BP Tapera sebelumnya bahkan membuat simulasi bahwa dengan tenor 40 tahun, cicilan KPR subsidi dapat berada pada kisaran Rp500 ribu hingga Rp700 ribu per bulan untuk skema tertentu.
Untuk rumah susun, simulasi lainnya menunjukkan cicilan sekitar Rp700 ribu hingga Rp800 ribu per bulan.
Besaran cicilan tersebut bukan angka yang berlaku sama untuk seluruh calon debitur. Nilainya tetap bergantung pada harga rumah, jumlah pembiayaan, uang muka, jenis hunian dan skema yang akhirnya ditetapkan.
TENOR PANJANG, TOTAL BUNGA LEBIH BESAR
Tenor 40 tahun memang membuat cicilan bulanan lebih ringan. Namun ada konsekuensi yang juga perlu diperhitungkan calon pembeli rumah.
Semakin panjang masa kredit, semakin lama pula bunga dibayarkan.
Direktur Consumer BTN Hirwandi Gafar sebelumnya menjelaskan perbankan pada prinsipnya mampu menjalankan KPR FLPP hingga 40 tahun.
Namun dari sisi konsumen, tenor panjang membuat akumulasi bunga yang dibayarkan selama masa kredit menjadi lebih besar.
“Kalau dari masyarakat, dia membayar bunganya lebih banyak. Karena semakin panjang jangka waktu, maka bayar bunganya pun semakin banyak,” kata Hirwandi.
Persoalan lain muncul khusus untuk rumah susun. Tenor kredit hingga 40 tahun harus memperhatikan jangka waktu hak atas tanah.
Jika menggunakan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), misalnya, masa awalnya dapat lebih pendek dibanding tenor kredit sehingga aspek perpanjangan hak harus diperhitungkan dalam desain pembiayaan.
Meski demikian, pemerintah melihat tenor panjang sebagai salah satu jalan memperluas akses rumah subsidi, terutama untuk pekerja dengan pendapatan yang selama ini dinilai belum cukup memenuhi kemampuan mencicil menurut perhitungan bank.
Program tersebut juga sedang didorong dalam skala besar.
Hingga 31 Agustus 2026, BP Tapera mencatat penyaluran FLPP telah mencapai 139.945 unit rumah dengan nilai sekitar Rp17,41 triliun.
Pemerintah menargetkan penyaluran FLPP sebanyak 350 ribu unit sepanjang 2026 sebagai bagian dari program penyediaan tiga juta rumah.
Dalam rapat terbaru, BP Tapera tidak bekerja sendiri. Pembahasan melibatkan Kementerian Keuangan, Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman, Otoritas Jasa Keuangan, Perumnas, Danantara serta sejumlah bank penyalur FLPP.
Staf Ahli Bidang Sistem Pembiayaan, Pencegahan Korupsi dan Pemberdayaan Masyarakat Kementerian PKP Budi Permana mengatakan pemerintah membutuhkan jadwal implementasi yang jelas.
Menurut dia, kepastian waktu diperlukan agar masyarakat mengetahui kapan skema baru tersebut benar-benar dapat digunakan.
Dengan demikian, meski tenor KPR subsidi hingga 40 tahun telah mendapat persetujuan Komite Tapera, masyarakat belum bisa serta-merta menganggap seluruh bank penyalur sudah menawarkan kredit 40 tahun saat ini.
Pemerintah dan BP Tapera masih menuntaskan skema teknis agar kebijakan tersebut dapat diterapkan.
Jika terealisasi, perubahan itu membuat masyarakat mempunyai pilihan: mengambil tenor lebih pendek dengan cicilan bulanan lebih tinggi atau memperpanjang pembayaran hingga 40 tahun untuk mendapatkan angsuran yang lebih ringan. (MK)
Editor: Agus S
